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          報告導航:研究報告金融與服務業房地產
          2006年中國房地產業兼并重組研究報告
          字數:7.1萬 頁數:95 圖表數:65
          中文電子版:6000元 中文紙版:3000元 中文(電子+紙)版:6500元
          編號:DY05 發布日期:2006-11 附件:下載
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            我國房地產業2005年全年完成房地產開發投資15759.3億元,同比增長19.8%,增速較2004年同期減少8.3個百分點。其中,國有及國有控股企業投資2636.25億元,同比下降6.8%,占全部投資的比重由上年同期的21.5%下降為16.7%。2006年1-9月份全國完成房地產開發投資12902.4億元,同比增長24%,增速比2005年同期提高1.7個百分點;房地產開發投資占固定資產投資總額百分比為23.1%,比2005年同期增長0.1個百分點。2006年1-9月份,東、中、西部地區的房地產開發累計完成投資額分別達到8297.82億元、2285.95億元和2318.62億元,東、中、西部房地產開發投資占總投資額的比重分別為64.31%、17.71%和17.97%,中部地區投資增速高于東部和西部地區。2006年3季度,全國70個大中城市房屋銷售價格上漲5.5%,房屋租賃價格上漲1.1%,土地交易價格上漲4.9%,物業服務價格微漲0.1%。房屋銷售價格同比上漲5.5%,漲幅比上季度低0.2個百分點;環比上漲0.4%,漲幅比上季度低0.2個百分點。

          圖 中國2001-2005年房地產投資增長情況(%)

          數據來源:國家統計局;整理:水清木華

          表 2006年1-9月房地產投資區域情況

          投資額(億元人民幣)

          同比增長(%)

          地區

          總計

          住宅

          經濟適用房

          總計

          住宅

          經濟適用房

          全國

          12902.4

          9076.35

          407.6

          24.3

          29.5

          8.9

          東部地區

          8297.82

          5764.28

          225.35

          19.5

          22.3

          7.3

          中部地區

          2285.95

          1695.46

          75.38

          36.3

          47.7

          -0.1

          西部地區

          2318.62

          1616.61

          106.61

          32.1

          40.8

          20.3

          數據來源:國家統計局;整理:水清木華研究中心

            隨著宏觀調控政策措施的貫徹落實,房地產投資增長過快的勢頭得到了一定的控制,但是當前一些地區仍然存在房地產投資規模過大,商品住房價格上漲過快,供應結構不合理,市場秩序比較混亂等問題。為控制房地產行業過熱,中央實施了以“管嚴土地,看緊信貸”為主的宏觀調控措施,把房地產開發的兩大命脈——土地和資金均納入宏觀調控范圍。自此,土地和資金的整合能力成為了房地產企業競爭力的重要體現。2006年4月28日,央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點,其中,5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調利率,此次加息主要是為了抑制投資需求,進一步穩定房地產價格。2006年5月17日,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,會上提出了促進房地產業健康發展的六項措施,國六條主要是為了搞好房地產調控,調整住房結構,引導消費改革,減少房地產業泡沫,保持房地產市場持續穩定的發展,保障金融秩序。

            2006年中國房地產企業前十名銷售額占我國市場總額只有5.2%,而房地產企業規模意味著決定市場的能力,既包括獲得土地的能力也包括融資和資本運作的能力。以房地產為主業的國外公司的發展壯大路徑來看,當公司達到一定的經營規模,具有穩定的市場運作能力之后,通過并購、合作等方式走規模擴張之路是一種較佳的戰略。房地產企業規?;l展是壯大自身實力的良好途徑,規模較大的企業也意味著經營管理實力強勁,同時更容易在市場上建立自己的品牌。大型的房地產企業較之小型企業在各種融資方式上都有著絕對的優勢。從銀行貸款角度看,大型的房地產公司更容易獲得銀行的商業貸款,能夠獲得商業銀行大額的授信額度是企業資金的強大后盾。優秀的大型房地產公司能夠通過上市融資,境外的投資基金也必定更加愿意將資金投給規模大、實力強的大型房地產公司。綜合來講,也只有大規模的房地產公司才可能在證券市場上有發揮的舞臺,他們擁有更加強大的知名度和吸引力,能夠為廣大投資者所接受,無論是通過股權融資還是債權融資,他們都擁有更大的發揮余地。

            在國家宏觀調控政策影響下,房地產市場將出現兩種趨勢,第一是一些手中有地但資金實力不強的中小房企想盡快將手中的土地投入市場開發,他們急需得到大的、資金雄厚的企業的并購。第二種種情況是一些實力雄厚的大房房地產企業為了謀求自身的健康發展會不失時機的收購兼并那些擁有土地資源的中小企業以及優質地產項目,從而實現自身規模的不斷擴張。今后市場化并購將加快行業并購整合的節奏,加快房地產行業集中度提高的進程,房地產企業將走向質量、品牌、資本的競爭。

            房地產企業規?;腥齻€趨勢。一是橫向重組,組建大型企業集團。通過購并等方式,使從事相同業務的企業組合在一起,形成幾個從事專業化生產的大型企業集團。從而通過行業生產能力的集中,減小產業內部競爭所帶來的附加成本,并擴大企業規模,使之達到規模經濟,最終降低產品成本。二是縱向重組,形成跨行業的企業集團。利用房地產業關聯度高,產業鏈長的特點,把從事相關業務的企業組合起來,形成跨行業的企業集團,建立設計—開發—生產—銷售—物業管理一體化經營機制。這種機制不僅能確保企業具有穩定的市場需求,保證供求渠道的暢通,降低企業風險,而且為系統創新提供了組織保證,有助于逐步建立符合現代工業要求的新生產體制,形成系列開發、規模生產、配套供應的新格局,為房地產企業實施歧異化戰略創造了有利條件。三是混合重組,實現多角化經營。房地產業是高風險產業,差不多每五年經歷一次從低迷、旺銷到再次低迷的發展過程。因此,通過混合重組的方式,向其他產業擴展,可以利用產業發展周期不一致的特點,達到互補、分散投資風險的效果。

          表 房地產企業兼并重組模式比較

          模式

          優點

          缺點

          直接購買
          房地產項目

          收購周期短,其他交易成本小

          稅費支出大,交易成本大

          收購股權

          稅務成本少,直接交易成本低

          要調整相互關系,并購后需要企業整合

          合資開發

          避開被收購企業得問題,減輕稅負

          交易成本大,時間長

           

          第一章 國外房地產業發展狀況分析

          1.1 北美房地產現狀
          1.1.1 美國房地產行業情況
          1.1. 2 加拿大房地產現狀
          1. 2 歐洲房地產現狀
          1. 2.1 法國
          1. 2.2 西班牙
          1. 2.3 英國
          1. 3 亞洲房地產現狀
          1. 3.1 日本
          1. 3.2 韓國
          1. 3.3 新加坡
          1.4 國外房地產業發展的成功經驗
          1.4.1房地產業的管理
          1.4.2地價與房價的關系
          1.4. 3房地產市場的調控
          1.4.4房地產的經營方式
          1.4.5房地產貸款結構

          第二章 中國房地產業的現狀分析

          2.1中國房地產業的概況
          2.1.1 中國房地產業的發展
          2.1.2 中國房地產業今后發展趨勢
          2.2 2006年中國房地產投資情況
          2.2.1 投資增速
          2.2.2 地區投資差異
          2.2.3 各類型房地產投資情況
          2.2.4 投資結構
          2.3 2006年中國房地產開發現狀
          2.3.1土地開發面積
          2.3.2商品房施工和竣工面積
          2.4 2006年房地產銷售分析
          2.5 中國房地產行業存在的問題
          2.6 中國房地產業發展前景

          第三章房地產業發展的主要影響因素分析

          3.1中國房地產建設主要相關行業分析
          3.1.1 鋼鐵行業影響因素分析
          3.1.2 水泥行業影響因素分析
          3.2 中國房地產產業投資政策環境分析
          3.2.1 加入WTO對房地產的影響
          3.2.2 房地產新政策
          3.2.3 金融政策的影響
          3.2.4 土地政策的影響
          3.3 房地產業發展的競爭風險分析
          3.3.1 房地產業的市場競爭格局分析
          3.3.2 房地產業進入退出壁壘分析

          第四章中國房地產企業兼并重組現狀分析

          4.1 房地產兼并重組的動因
          4.2 房地產兼并重組特點及趨勢
          4.3 中國房地產兼并重組的障礙
          4.4 中國房地產業典型兼并重組案例
          4.4.1 華潤收購深萬科
          4.4.2 深萬科合并朝開與南都
          4.4.3 合生創展并購珠江投資
          4.4.4 路勁基建并購順馳
          4.4.4 城開與天鴻合并
          4.4.6 華潤并購華遠

          第五章 外資在國內房地產的投資分析

          5.1外資進入情況分析
          5.2 具體案例
          5.2.1 摩根士丹利房地產在中國投資及兼并重組情況分析
          5.2.2 荷蘭國際ING重組復地集團
          5.2.3 英國斯卡伯集團在中國投資情況
          5.2.4 新加坡嘉德置地集團
          5.2.5 新加坡吉寶置業

          第六章 中國房地產企業兼并重組主體分析

          6.1深萬科
          6.1.1 公司概況
          6.1.2 公司經營狀況
          6.1.3 公司發展戰略與兼并重組趨勢
          6.2 中國海外發展有限公司
          6.2.1 公司簡介
          6.2.2 經營情況
          6.2.3 戰略發展
          6.3 合生創展
          6.3.1 公司簡介
          6.3.2 2006年經營情況
          6.3.3 未來發展
          6.4 復地集團
          6.4.1 集團簡介
          6.4.2 復地2006年經營情況
          6.4.3 未來發展
          6.5 華潤置地
          6.5.1 公司簡介
          6.5.2 經營情況
          6.6 富力地產集團
          6.6.1 集團簡介
          6.6.2 富力2006年經營情況
          6.6.3未來發展
          6.7 招商地產
          6.6.1 集團簡介
          6.6.2 招商2006年經營情況
          6.8 保利地產
          6.8.1 集團簡介
          6.8.2 保利2006年經營情況
          6.8.3 未來發展

          第七章 中國房地產業兼并重組趨勢及對策建議

          7.1中國房地產業區域性兼并重組機會分析
          7.1.1 長三角區域
          7.1.2 珠三角區域
          7.1.3 環渤海經濟圈
          7.1.4 東北區域
          7.1.5 西南區域
          7.1.6 西北區域
          7.2中國房地產業規模性、專業性兼并重組機會分析
          7.3中國房地產產業兼并重組風險分析及對策建議
          7.3.1 風險分析
          7.3.2 對策建議

          圖2-1 我國各年城鎮人口比例
          圖2-2 2006年與2005年前八個月商品房施工面積對比
          圖2-3 2006年與2005年前八個月商品房竣工面積對比
          圖5-1 摩根士丹利年度業績摘要
          圖6-1 招商地產股本結構圖
          圖6-2 2006年各區域收入占總收入比例

          表1-1 美國房地產行業占整個行業比重
          表2-1 房地產開發投資增長百分比
          表2-2 2006年1-8月及05年全國房地產開發投資完成額及同比增長情況(億元)
          表2-3 2006年1-9月房地產投資區域情況
          表2-4 2006年1-9月房地產投資各省市情況
          表2-5 2005年區域房地產投資額
          表2-6 按工程用途分的房地產投資完成額
          表2-7 2006年前兩個月房地產開發資金來源結構比例
          表2-8 2006年1-9月與2005年土地開發情況
          表2-9 2006年與2005年前八個月商品房施工面積對比
          表2-10 2006年與2005年前八個月商品房竣工面積對比
          表2-11 2006年3季度全國70個大中城市房地產價格指數
          表3-1 2006年前9個月鋼鐵產量
          表3-2 2006年前9個月鋼鐵生產耗能
          表3-3 2006年前三季度各類水泥價格
          表3-4 水泥工業2005年狀況及2010年結構調整目標
          表3-5 2006年上半年全國分地區住宅建設
          表4-1 朝萬中心2005年財務數據
          表4-2 朝萬中心可開發主要項目情況
          表4-3 萬科并購南都相關項目
          表4-4 萬科并購南都交易情況價
          表4-5 北京天鴻寶業房地產股份有限公司2006年第三季度財務情況
          表5-1 外資流入房地產開發市場的規模
          表5-2 2004年按登記注冊類型分房地產開發投資情況
          表5-3 2004年一些外資投資基金在中國投資情況
          表5-4 摩根士丹利2005資產情況
          表5-5 嘉德置地2005年、2004年財務狀況
          表5-6 嘉德近期國內收購情況
          表5-7 吉寶置業2006年三季度收入
          表5-8 吉寶置業資產簡表
          表6-1 萬科融資情況
          表6-2 萬科集團2006年Q1-Q3銷售情況
          表6-3 萬科集團2006年第三季度財務簡表
          表6-4 中海發2006年財務簡表
          表6-5 合生創展2005年發展情況
          表6-6 合生創展2006年財務狀況
          表6-7 合生創展2006年各類業務銷售額
          表6-8 合生創展2006年上半年各區域業績
          表6-9 復地財務簡表
          表6-10 復地土地儲備
          表6-11 華潤財務簡表
          表6-12 華潤2006年上半年各城市的具體銷售情況
          表6-13 華潤土地儲備
          表6-14 華潤2006年下半年工程預算表
          表6-15 富力2006財務簡表
          表6-16 富力集團主要經營物業發展
          表6-17 富力集團2006年上半年完成的物業
          表6-18 富力集團2006年下半年預計完成的物業
          表6-19 富力集團2006年上半年新購土地
          表6-20 富力集團土地儲備
          表6-21 2006年招商地產的前十大股東股數
          表6-22 2006年招商地產股本收益
          表6-23 2006年招商地產主要財務指標
          表6-24 2006年招商地產主營業務分行業情況
          表6-25 2006年9月保利集團十大股東
          表6-26 保利集團主要財務指標
          表6-27 保利集團2006年收入構成
          表6-28 保利2006、2005年上半年區域收入情況
          表7-1 國內房地產百強企業區域分布
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