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          報告導航:研究報告金融與服務業房地產
          2010年中國土地一級開發行業研究報告
          字數:3.0萬 頁數:64 圖表數:47
          中文電子版:8000元 中文紙版:4000元 中文(電子+紙)版:8500元
          英文電子版:1700美元 英文紙版:1800美元 英文(電子+紙)版:2000美元
          編號:XF001 發布日期:2011-03 附件:下載
            根據2010年9月10日國土資源部關于《開展“兩整治一改革”專項行動工作任務及責任分工》的通知要求,2011年4月份開始,中國土地一級開發必須采取企業主導模式,而不是以前的國資背景的土地儲備中心負責開發。國土資源部的數據顯示,2010年中國土地出讓成交總價款2.7萬億元人民幣,同比2009年增長69.8%。而2009年財政部公布的全國土地出讓金支出明細中顯示,2009年土地開發成本大約占到土地出讓總價款的60%左右。

          圖:2006-2010年中國土地出讓總價款(單位:十億元)
           201103008.gif
          來源:國土資源部;整理:水清木華研究中心
              
            目前企業主導的土地一級開發模式主要有工程總承包模式、利潤分成模式和一二級土地開發聯動模式等。其中工程總承包模式以北京市為代表,如北京市規定企業用自有資金進行土地一級開發的,規定利潤不超過土地開發成本的8%,這種模式由于利潤率不高并不受開發企業的歡迎。

            利潤分成模式是目前最普遍的土地一級開發模式。土地一級開發完成后出讓所得收益扣除開發成本部分,企業和政府采取分成的模式,分成比例大多采取企業70%政府30%,也有6:4或者5:5的。建發股份在廈門市的土地一級開發項目分成比例高達85%,也有部分企業與政府合作時采取工程總承包結合利潤分成的模式。

            一二級土地開發聯動模式盡管利潤更高,但投資更大,周期更長,風險更高。不過仍然有不少房地產公司會選擇這種模式,除了追逐利潤外,政府對二級房地產市場的嚴控也讓更多房地產二級開發企業把目光轉向土地一級開發市場。

          表:國內部分上市公司土地一級開發項目模式及投資利潤情況
          201103009.gif
          整理:水清木華研究中心

          According to the notice about the Promoting of Special Action on Two Rectifications & One Reform and Responsibility Assignment unveiled by Ministry of Land and Resources of the People’s Republic of China on September 10,2010, from April 2011, the primary land development in China must follow enterprise-dominant pattern instead of previous state-owned land reserve center taking charge of development. According to the data provided by Ministry of Land and Resources of the People’s Republic of China, the total amount of land-transferring fee in China reached RMB2.7 trillion in 2010, up 69.8% from a year earlier. Additionally, in 2009, the land development cost accounted for approximately 60% of the total land-transferring fee in the light of the data about expenditure details of the land-transferring fee published by Ministry of Finance of People’s Republic of China.

          Total Amount of Land-Transferring Fee in China, 2006-2010 (RMB bln)
          201103016.gif 
          Source: Ministry of Land and Resources of PRC; ResearchInChina

          Currently, the enterprise-dominant primary land development model consists of EPC (Engineering, Procurement, and Construction) mode, profit sharing mode, and linkage development pattern of primary and secondary land; wherein, EPC model is represented by Beijing. For instance, the enterprises that carry primary land development with their own funds should obtain a maximum profit at eight percent of development cost, according to the regulations issued by Beijing Municipal Government. However, such model featuring low profit margin is in fact not welcomed by property developers.

          Profit-sharing is the most widely used pattern in primary land development. The income from primary land development deducting development cost will be divided into two parts for both enterprise and government, with premium ratio as usual 70% to the enterprise and 30% to the government, and sometimes 60% to 40% or half to half. What’s remarkable is that, Xiamen C&D Inc. sweeps as high as 85% of profit in primary land development projects in Xiamen city. Some enterprises apply both EPC and profit-sharing patterns as a combination in their cooperation with governments.

          By applying totally development consist of primary and secondary development pattern, enterprises can acquire more profits, but it requires much more investment and a longer period with higher risk than other patterns. Still, many real estate companies select this pattern. In addition to pursuing more profit, more and more secondary land developing enterprises shift their focus to primary land development due to the strict governmental control on secondary real estate market.

          Modes and Investment Yields of Primary Land Development Projects of Part of Domestic Listed Companies
          201103017.gif
          Source: RearchInChina

          第一章 中國土地一級開發行業概覽
          1.1土地出讓金于支出
          1.2土地市場結構
          1.3土地資源構成    
          1.4中國土地供給與需求    
          1.5中國的土地價格    
          1.6中國的土地一級開發成本與利潤    

          第二章 中國土地一級開發行業驅動力分析    
          2.1中國的經濟增長    
          2.2城市化進程    
          2.3工業及工業園區的發展
          2.4房地產行業的發展    
          2.5保障性住房建設    

          第三章 中國土地一級開發業務模式分析    
          3.1土地一級開發成本構成及稅費    
          3.1.1 土地一級開發的成本構成    
          3.1.2 土地一級開發過程中涉及稅費    
          3.2土地一級開發盈利模式    
          3.2.1傳統的土地儲備機構自行開發模式    
          3.2.2工程總承包模式    
          3.2.3利潤分成模式    
          3.2.4土地補償模式    
          3.2.5毛地儲備模式    
          3.2.6一、二級開發聯動模式    
          3.3土地一級開發流程    
          3.4國家和有關地區關于土地一級開發市場的法規    

          第四章 中國土地一級開發案例分析
          4.1 國內上市公司介入土地一級開發市場相關公告    
          4.2香江控股(600162)在廊坊市的開發項目    
          4.3中南建設(000961)在儋州市的開發項目    
          4.4中南建設(000961)在海門市的開發項目
          4.5黑牡丹(600510)在常州市的開發項目    
          4.6高金食品(002143)在宜賓市的開發項目    
          4.7中天城投(000540)在貴陽市的開發項目    
          4.8云南城投(600239)在昆明市的開發項目    
          4.9漳州發展(000753)在漳州市的開發項目    
          4.10建發股份(600153)在廈門市的開發項目    

          第五章 重點城市房地產市場分析    
          5.1北京市房地產市場    
          5.2上海市房地產市場    
          5.3廣州市房地產市場    
          5.4天津市房地產市場情況


          1. Overview of China Primary Land Development 
          1.1 Land-transferring Fees and Expenditure
          1.2 Land Market Structure 
          1.3 Constitution of Land Resources  
          1.4 Land Supply and Demand  
          1.5 Land Prices  
          1.6 Cost and Profit of Primary Land Development 

          2. Drivers for Primary Land Development in China   
          2.1 Economic Growth  
          2.2 Urbanization  
          2.3 Development of Industries and Industrial Parks
          2.4 Development of Real Estate Sector
          2.5 Construction of Indemnificatory Housing 

          3. Business Models of Primary Land Development in China
          3.1 Cost Structure and Taxes 
          3.1.1 Cost Makeup
          3.1.2 Taxes
          3.2 Profit Model
          3.2.1 Self-development of Land Reserve Institution
          3.2.2 EPC 
          3.2.3 Profit Sharing 
          3.2.4 Land Compensation  
          3.2.5 Undeveloped Land Reserve 
          3.2.6 linkage development pattern of primary and secondary land
          3.3 Flows of Primary Land Development
          3.4 Laws and Regulations on Primary Land Development

          4. Case Study of Primary Land Development
          4.1 Announcements about Primary Land Development of Listed Companies
          4.2 Project of Shenzhen Heungkong Holding Co., Ltd. (600162) in Langfang  
          4.3 Project of Zhong Nan Construction Group Co., Ltd. (000961) in Danzhou  
          4.4 Project of Zhong Nan Construction Group Co., Ltd. (000961) in Haimen 
          4.5 Project of Black Peony (Group) Co., Ltd. (600510) in Changzhou  
          4.6 Project of Sichuan Gaojin Food Co., Ltd.(002143) in Yinbin  
          4.7 Project of Zhongtian Urban Development Group Co., Ltd. (000540) in Guiyang
          4.8 Project of Yunnan Metropolitan Real Estate Development Co., Ltd.(600239) in Kunming
          4.9 Project of Fujian Zhangzhou Development Co.,Ltd. (000753) in Zhangzhou 
          4.10 Project of Xiamen C&D Inc.(600153) in Xiamen

          5. Real Estate Markets in Key Cities
          5.1 Beijing  
          5.2 Shanghai 
          5.3 Guangzhou  
          5.4 Tianjin

          圖:2006-2010年全國土地出讓總價款(單位:十億元)
          圖:2009年全國土地出讓金支出結構
          表:中國城市土地市場結構
          圖:中國土地資源構成(萬平方公里)
          圖:2009年批準用地類型及地區分布
          圖:2005-2009年國有建設用地供應情況及分類
          圖:2000-2009年全國土地供求關系
          圖:2005-2009年中國土地供應計劃完成情況
          圖:2009年中國重點城市土地供應計劃完成情況
          圖:2007年4季度以來重點城市綜合地價增長率曲線圖(%)
          圖:2005-2009年土地出讓及招拍掛出讓面積和價款變化情況
          圖:全國及重點城市土地招拍掛溢價水平和收益水平(2006-2009年平均)
          圖:2001-2009年全國35個重點城市平均地價增長率
          圖:2006-2010年中國土地一級開發成本(單位:十億元)
          圖:2000-2010年中國國內生產總值統計(單位:億元)
          圖:2000-2009年中國城鎮居民人均可支配收入(單位:元)
          圖:中國歷年城市化率及目標
          圖:2003-2010年第二產業固定資產投資額(十億元)
          圖:2009年土地出讓面積構成
          圖:2007-2009年全國工業用地成交總面積(平方米)
          圖:2008年-2010年1-11月土地成交面積(單位:平方米)
          圖:2000-2010年房地產開發企業完成投資總額統計(單位:十億元)
          圖:2000-2009年中國房地產企業在建商品房總建筑面積及已竣工商品房的價值
          圖:2000-2010年中國已售商品房總建筑面積及住宅房總銷售面積增長情況
          圖:2000-2010年中國已售商品房平均售價及住宅房平均售價增長情況統計
          圖:1998-2009年我國住宅及經濟適用房投資額
          圖:土地一級開發一般工作程序
          圖:北京市土地一級開發業務流程圖
          表:國內部分上市公司土地一級開發項目公告一覽表
          表:國內部分上市公司土地一級開發項目模式及投資利潤情況
          圖:2007-2010年北京市房地產開發投資增長情況(單位:億元)
          圖:2007-2010年北京市房地產施工面積及竣工面積統計(單位:萬平方米)
          圖:2007-2010年北京市房屋銷售面積及住宅銷售面積統計(單位:萬平方米)
          圖:2007-2010年上海市房地產開發投資增長情況(單位:億元)
          圖:2007-2010年上海市房地產施工面積及竣工面積統計(單位:萬平方米)
          圖:2007-2010年上海市房屋銷售面積及住宅銷售面積統計(單位:萬平方米)
          圖:2007-2009年上海市房屋銷售額及住宅銷售額統計(單位:億元)
          圖:2005-2010年廣州地區生產總值(十億元)及其增長速度(%)
          圖:2005-2010年廣州市全社會固定資產投資及其增長速度
          圖:2005-2010年廣州市城市居民人均可支配收入及其增長速度
          圖:2006-2010年廣州市房地產開發投資增長情況(單位:億元)
          圖:2005-2009年廣州市房地產施工面積及竣工面積統計(單位:萬平方米)
          圖:2000-2010年天津市地區生產總值(十億元)
          圖:2007-2010年天津市全社會固定資產投資變化情況(十億元)
          圖:2007-2010年天津城市居民人均可支配收入變化情況(單位:元)
          圖:2006-2009年天津市人口規模(單位:萬人)
          圖:2000-2009年天津市房地產投資統計(單位:億元)
          圖:2000-2009年天津市房地產竣工面積統計(單位:萬平方米)
          圖:2003-2009年天津市住宅成交量統計(單位:萬平方米,套)
          圖:2003-2009年天津市住宅成交均價走勢(單位:元)

          Total Value of Land-Transferring in China, 2006-2010
          Expenditure Structure of Land-transferring Fees in China, 2009
          Urban Land Market Structure in China
          Constitution of Land Resources in China
          Types of Approved Land Use and Regional Distribution, 2009
          Supply and Category of State-owned Land for Construction, 2005-2009
          Supply and Demand of Land in China, 2000-2009
          Performance of Land Supply Scheme in China, 2005-2009
          Performance of Land Supply Scheme in Key Cities of China, 2009
          Growth Rate of Integrated Land Prices in Key Cities in China since Q4 2007
          Area of Land Transferring and Area of Land Transfer in the Form of Bid Invitation, Auction and Listing and Price Changes, 2005-2009
          Premiums and proceeds of Land Bid Invitation, Auction and Listing in Key Cities, China, China, 2006-2009
          Average Land Price Growth Rate of 35 Key Cities in China, 2001-2009
          Cost of Primary Land Development in China, 2006-2010
          GDP of China, 2000-2010
          Per Capita Disposable Income of Urban Residents in China, 2000-2009
          China Urbanization Rates and Targets in Past Years
          Fixed Asset Investments in Secondary Industry, 2003-2010
          Constitution of Land Transfer Area, 2009
          Land Traded Area for Industrial Purposes in China, 2007-2009
          Land Traded area in Jan.-Nov. , 2008-2010
          Investment Accomplishments of Real Estate Development Enterprises, 2000-2009
          Total Commercial Housing Area under Construction and Completed Commercial Housing Value, 2000-2009
          The Growth in Floor Area of Commercial Housing Sold and in Total Sales Area of Residential Buildings, 2000-2010
          The Growth in Average Selling Prices of Commercial Housing Sold and Residential Buildings, 2000-2010
          Investments in Residential and Affordable Housing in China, 1998-2009
          General Procedures of Primary Land Development
          Primary Land Development Flow Chart in Beijing
          Announcements by Part of Domestic Listed Companies on Primary Land Development Projects
          Modes and Investment Yield of Primary Land Development Projects of Part of Domestic Listed Companies
          Investment Growth in Real Estate Development in Beijing, 2007-2010
          Real Estate Construction Area and Completion Area in Beijing, 2007-2010
          Housing Sales Area and Residential Sales Area in Beijing, 2007-2010
          Investment Growth in Real Estate Development in Shanghai, 2007-2010
          Real Estate Construction Area and Completion Area in Shanghai, 2007-2010
          Housing Sales Area and Residential Sales Area in Shanghai, 2007-2010
          Housing Sales and Residential Sales in Shanghai, 2007-2009
          Gross Regional Product and Growth Rate of Guangzhou, 2005-2010
          Fixed Asset Investments and Growth Rate in Guangzhou, 2005-2010
          Per Capita Disposable Income of Urban Residents in Guangzhou, 2005-2010
          Investment Growth in Real Estate Development in Guangzhou, 2006-2010
          Real Estate Construction Area and Completion Area in Guangzhou, 2005-2009
          Gross Regional Product of Tianjin, 2000-2010
          Fixed Asset Investments in Tianjin, 2007-2010
          Per Capita Disposable Income of Urban Residents in Tianjin, 2007-2010
          Population of Tianjin, 2006-2009
          Statistics on Real Estate Investments in Tianjin, 2000-2009
          Real Estate Completion Area in Tianjin, 2000-2009
          Trade Volume of Residential Housing in Tianjin, 2003-2009
          Average Knockdown Price Trend of residential Buildings in Tianjin, 2003-2009
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